Форум «Технологии большого города», посвященный устойчивому развитию закончился, но тема настолько многогранна, что мы продолжим делиться мнениями экспертов по этому вопросу. Сегодня обсудим, где заложены фундаментальные принципы устойчивого развития, в чем разница между мастерпланом и генеральным планом, как часто их нужно актуализировать и вновь затронем важность государственного участия в формировании ESG-повестки.
Комплексный подход
Устойчивое развитие нельзя рассматривать в какой-то отдельной отрасли в отрыве от развития экономики и развития страны в целом, убеждена Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate.
Эксперт называет процессы «более глубинной историей» с точки зрения экономики, требующей проработки развития в общей стратегии, куда интегрируются здравоохранение, образование, социальное развитие, промышленность и другие отрасли. В общей концепции устойчивого развития, безусловно, должно быть учтено и демографическое развитие страны.
Современных проектов, отвечающих фундаментальным принципам устойчивого развития, в итоге, по её словам, ещё вообще не существует. «Поскольку большая часть зданий – коммерческая, и застройщики преследуют единственную цель – заработать, – поясняет Александра Синилова. – То, что более или менее соответствует «устойчивому развитию», было в основном построено в советский период, когда разработкой занимался не один застройщик, но десятки институтов».
Большая же часть современных проектов названа экспертом «футуристической». В итоге участники рынка либо боятся их реализовывать, либо нет финансирования, либо нет компетентной команды, либо «время не то», перечисляет она. Вовлекать в них бизнес необходимо и возможно только за счет субсидий и льготного кредитования. Нужны и регулярные опросы «конечного потребителя» – то есть жителей городов.
«Приведу пример из наблюдений за одним городом-миллионником, – рассказывает Олег Иванов, технический директор ТПО PRIDE. – Там было посчитано, что в разной степени реализации находилось столько жилья, что по нормативу обеспечивало бы проживание дополнительного миллиона жителей. С точки зрения показателей, устойчивое развитие вроде обеспечивается, но превышение каких-то параметров делают одновременно неустойчивым системы коммунальных услуг, обеспечения объектами социальной инфраструктуры и т.п. Тем самым, такое устойчивое развитие отрасли начинает оказывать влияние на экономическую безопасность города – ведь необходимо резко увеличить бюджетные расходы на строительство инфраструктуры при уже утвержденных программах. И при этом напрашивался главный вопрос – откуда брать дополнительный миллион жителей – из сёл?».
Главное – структура
Устойчивое развитие в городском планировании и городской инфраструктуре в принципе основывается на системе градостроительной документации, предусмотренной законодательством, напоминает Олег Иванов.
Градостроительным кодексом закреплены фундаментальные основы реализации государственной политики на уровне территориального планирования.
Это различные схемы территориального планирования на всю страну, на субъекты РФ, на муниципалитеты, а также генеральные планы и правила землепользования муниципалитетов и городских округов. Соответственно, все планы по развитию инфраструктуры как раз учитываются в этих документах на разных уровнях интересов – жителей, бизнеса, власти.
Тем не менее, на рынке все чаще слышится такой термин как «Мастерплан города», продолжает г-н Иванов. Очевидно, это связано с тем, что рынок недвижимости в городах развивается «в моменте», и у девелоперов и органов власти порой возникает желание иметь гибкий документ планирования развития, полагает он. То есть – необходим документ, который бы отвечал запросам бизнеса и экономике в ближайшей перспективе, и оценивал влияние этого развития на инфраструктуру городов и бюджет.
Генеральный же план города – это строгий документ долгосрочного планирования развития с горизонтом планирования около двадцати лет, напоминаютв ТПО PRIDE. Под него зачастую и создаются государственные или муниципальные программы строительства объектов инфраструктуры за бюджетный счет. Таким образом, формируется бюджетный план под территориальное развитие.
«Но главной проблемой является то, что его редко актуализируют. По-хорошему, этой актуализацией надо заниматься минимум один раз в четыре года, на момент начала полномочий глав администраций. Ведь стратегия развития города, изложенная в генпланах – это также и отражение политического курса руководителя: что он собирается построить в городе, как решить транспортные проблемы, что будет с изношенными сетями, какая будет обеспеченность садиками, школами и другими важными для жизни объектами социальной инфраструктуры».Олег Иванов, технический директор ТПО PRIDE.
И вот тут возникает коллизия между желанием руководителя что-то улучшить или изменить в городе, чтобы сделать его инвестиционно-привлекательным для бизнеса и страхом жителей встраиваться в эти планируемые изменения, соглашается эксперт с коллегами. Подобные проблемы актуализируются всегда, и, в частности, на публичных слушаниях. Всё очень просто: одному жителю частного дома, к примеру, не хочется, чтобы на месте его дома/участка появилась необходимая для города дорога, скажем, через 15 лет, добавляет он. Но учесть интересы каждого невозможно – это всегда очень затяжной и сложный процесс поиска компромиссов. В итоге, поиск альтернативного документа типа «Мастерплан» актуален, как минимум, с тем, чтобы иметь представление как развивать город.
Дело государственной важности
Именно цели и задачи этой программы, являются отправной точкой – дорожной картой – для различных отраслей экономики страны. Только она может способствовать и развитию тех или иных технологий в различных отраслях. Кроме этого, перед подготовкой программы необходимо учитывать актуальное состояние отдельных отраслей экономики и определить точки восполнения недостающими элементами. «Да, строительство – это одно из фундаментальных направлений развития, – добавляет она. – Но необходимо помнить, что, затоваривая один рынок и не развивая другие рынки, получаем «социальный перекос». Он приведет к падению доходов и социальных возможностей на затоваренных рынках и к снижению качества жизни на неразвитых территориях. Другими словами, развитие мегаполисов приведет к созданию перенаселения центров услуг (Москва, Санкт-Петербург и пр.) – промышленности уже в таких городах практически нет, только услуги, а, в то же время, в местах, где необходимо быть промышленности будет недостаток молодой, рабочей и профессиональной силы. Что, в свою очередь, будет тормозить экономическое развитие регионов. В итоге, без программы единого расселения сложно говорить о полноценной реализации стратегии устойчивого развития».
Говоря о развитии тренда на мини-города, нельзя не упомянуть о сложных условиях, в которых сегодня оказалась строительная отрасль. «Проектирование и строительство жилых комплексов по типу мини-городов с развитой и самодостаточной инфраструктурой перспективно при стабильной экономике, особенно в бизнес-сегменте, — сообщает Михаил Клименков. — По нашим прогнозам, в ближайшие год-два застройщики без гарантий помощи государства не смогут проектировать и выводить такие проекты по ряду причин:
- высокая волатильность экономики;
- снижение уровня жизни населения за счет скрытой инфляции;
- «шоковая» миграция среднего класса населения страны;
- усиление санкций на строительные материалы и технологии приведет к сложностям реализации проектов».
Сейчас, по мнению эксперта, мини-города не настолько распространены по ряду причин:
- застройщик «выжимает» каждый рубль с инвестиций в проект и земли, а мини-города предполагают высокие расходы на инфраструктуру, которые не покроются в средней стоимости кв. м, поэтому выгоднее построить несколько зданий;
- спрос на «бетон» превалирует над рациональными выгодами покупки жилья, что объясняется неготовностью формировать сообщества жителей/собственников в таких проектах;
- отсутствие качественных продуктовых концепций в таких проектах из-за недостаточных требований в спросе со стороны покупателей.
